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市场动态

   放眼时下的全国商界,地产开发可谓是方兴未艾,大量资本向它积聚。究其成因,一方面是因为城市建设发展,城市人口积聚,对商业发展提出了客观要求;而更主要的原因是商业地产潜在的巨大利润空间的诱惑难以抗拒。随着城区扩大和商业中心悄然转移,商业地产现实的利润空间与未来的商业价值不断凸显。而各级政府对商业项目的扶持,也令地产商们趋之若骛。一时间,商业地产几乎成了暴利的代名词,商业资源的代金券。
 
    服务贯穿始终,经营成就市场
    伴随着商业地产开发的不断升温,一系列问题也接踵而来。根据面对的具体情况和阶段的不同,大致可以分为以下三类:
    一是当中有的开发商虽然看到了区域市场的巨大商机,却未能及时有效地给自身做好定位,忽视了前期规划,业态定位不准确,消费需求不去分析就匆匆上马。急功近利必然引发短视行为,盲目扩张市场规模,造成规模与资源不匹配,或因为开发后实现不了销售,无法回收建设投入,导致资金链断裂而黯然收场。而有的开发商虽然实现了销售目标但未吸纳有效经营者,利润的驱使下商铺完全卖给了投资人,导致楼盘空置,投资者得不到利益的回报。
    二是所开发的楼盘已经销售完毕,但仍然还不能代表商业项目开发得成功。很多项目销售完毕也已经成功开业,但后期商业运营不能及时跟进,不能获得经营者与消费者的认同而逐渐衰落;
三是招商和产品都很理想但市场知名度不够,消费跟不上,有货没人买,导致经营者无法生存,对市场未来逐渐失去发展信心而最终撤场,“乘兴而来,扫兴而归。”
    这些现象都是商业地产开发运营中屡见不鲜的。甚至一些比较成熟的传统性市场的现代专业市场变革中也都或多或少地“老市场遇到新问题”。旧而不败,新而不旺。
    “市场发展的任何一个阶段,任何一个环节都有可能出现问题,过去市场有缓慢积聚的余地供开发商和管理者来培育,而目前,商业地产风起云涌,竞争日益升级,给商业地产后期运营和有机互动提出了新的问题。如何实现最初的开发目的,定位本身就不准确,后期管理不可避免地会陷入困境。作为市场管理方要想持续繁荣,必须要有将服务贯穿始终的理念。今天的商业流通领域已经进入了大发展,大流通的崭新的发展阶段。如果单纯地抱着区位、硬件等传统优势发展商业地产,而不去掌握新时期商业地产的特点和把握商业管理模式上的创新,必将被时代所淘汰。”
    面对越来越多上门求诊的市场难题,安徽白马服装城董事长汪登厚认为,商业流通领域已经步入了新的发展阶段,商业地产开发也应该随之转变,在原先的基础上不但要有量的提升,更需要质的突破。我们的开发观念要走在前面。“事物没有绝对的优劣,它的成败在于执行者的把握。我们既要看到商业地产丰厚利润回报的一面,更要注意到它风险的一面。场所是固定的,而商业则是流动的。把握这一特征,有序地开发和培育,它可以繁荣一方经济,为经营者提供创富平台,反之则不但不会创造利润,反而成为社会经济的负担。只要我们科学的定位,有效的管理,扎实做好 ‘售后服务’,是完全可以规避风险的,并获取经济效益与社会效益的双丰收。”一句话,要想在日益升级的商业竞争中立于不败之地,入驻的产品需要品牌化,市场也要品牌化。
 
    经营与消费共舞,品牌与市场兼修
    品牌市场的第一要素是什么?这一思考看似深奥,其实就围绕着两点,一是‘有货卖,有好货卖’, 二是‘有人买,有多人买’。这是开发商和管理者必须解决的根本问题。
    打造品牌市场是一项复杂、细致入微的工程。仅经营活动就存在着诸多不可预知的困难与障碍。光凭优越的市场氛围和良好的社会口碑仍然不是托起经营者对市场发展信心的唯一。一个市场能否成功开业,持续繁荣,前提是要有一支有实力、有经验的经营者队伍,需要开发商和管理者的努力。通过一切途径传递市场信息,树立美誉度,提高商业活力,使经营者得到实惠,看到希望。也正因此,白马始终将着力提升经营者整体的经营能力,拓展经营范围,视为专业市场升级的必经之途,也是建立经营者信心的现实之举。这就需要市场的管理者熟知经营状况,集领航与护航的角色于一身,全身心地参与到市场发展的各个阶段和全进程中,为经营者提供最有效的帮助。“无论现在还是未来,只要是选择白马的商家,我们都将不遗余力,善始善终,扶上马,送全程,坚决摒弃商铺卖出去拉倒的旧观念,而是与商家真诚相伴到永远。”汪登厚表示,白马坚决摈弃传统商业地产开发只注重销售,对入驻商户放任自流的态度,积极帮助经营者调整产品结构,保证适销对路,拓展营销渠道,解决他们在经营中出现的资金、经验、信息方面的困难,使得经营者队伍有效凝聚,快速成长。
    汪登厚认为,打造成功商业地产的先决条件,是根据社会需求准确进行商业定位。白马在定位之初就深入研究社会消费的客观需求,充分掌握商业信息,实行补缺与提升,避免业态重复,同时准确定位还要和管理者自身的社会号召力、招商资源整合能力等综合水平的考量,对自身资源做出合理分析和科学判断,结合这些制定一套完整的整合资源的思路。在项目确立之初就必须有明确的评估和清醒的认识,力争在此后的市场开发建设中不走弯路。在科学定位的基础上加强扎实的后期运营管理。 “事实证明,管理就是生产力。持续有效的管理可以迅速提升经营者运营能力,实现效益。”汪登厚认为,市场要秉承“招商、培育先行,销售在后”的开发运营理念,为后期管理打好提前量,确保开业一炮打响,着力点在招商,让商业资源掌握在经营者手中,为市场的繁荣打好基础。“只有让经营者做商业地产的主人,让经营者与市场共命运,他们才会主动坚守和活跃市场,积极参与市场培育,提升坚守市场的耐力。”这样,才能成功地解决 “有货卖,有好货卖”。
     要想长久地保持“有人买”的理想商业环境,还必须快速树立消费者对市场信任和好感。白马对内打造诚信市场,全力营建优越环境,多品种选择、优惠价格与优质服务相结合的理想消费场所,积聚各类消费人群,对外倡导社会责任感,做社会进步的动力。进而积极探索研究把握现代市场的客观规律,严格遵循这一规律,将地产开发、运营置于科学基础之上,凭借科学的态度、细致的运作与坚韧不拔的努力相结合,积累起一套符合区域消费特点的行之有效的商业运作模式,一谈到提高社会知名度,多数开发商,立刻想到广告的投放,汪登厚则认为一定的广告投放是必须的,但不是根本,更重要的是在市场建设的初衷与消费者之间的有效沟通,准确传递市场信息、服务理念、市场发展方向,提升市场的凝聚力和向心力,从根本上增强市场的知名度和美誉度,这些目标都需要通过一系列的细致乃至隐性的工作去实现,巩固经营者和消费者。在商业环境、品牌选择、价格体系、服务模式上突出优势,创造值得消费者信任的条件。
 
    实现规模效应,打造综合商圈
    “要想占据市场的制高点,还必须深入研究消费者不断变化的消费理念和专业市场发展趋势。”汪登厚认为,现代社会消费的第一大特征是对市场规模效应的要求。当今社会消费模式已从单一消费过渡到多元化消费,在市场的设计上要真正实现一站式购物,集购物、休闲、娱乐于一体,就必须有相当的市场体量以供容纳多业态的商品。因此,品牌化、规模化将是未来商业地产的重要标志,也是迎合未来市场消费需求的必要举措。
    社会消费的第二大特征是个性化需求的不断提高。“时尚无价。”随着时代的进步,人们对衣着类商品的要求已不再停留于物理功能,而向着时尚化、多元化、个性化的潮流发展。个性化需求推进个性化消费,消费者由于阶层、文化背景、职业性质及兴趣爱好的不同,必然会呈现出多元化需求,白马将通过品牌资源的优化与整合,努力提供丰富多彩的时尚产品,迎合人们对时尚潮流的追逐。
    为能引领批零市场,满足不同层次的消费需求,同时也为入驻品牌进行专业的市场细分,快速繁荣市场,白马三期的招商继续秉承市场培育先行,带领广大经营者前往全国各产地的上游厂家进行市场源头对接,争取上游厂家支持,并为大家细心准备了全国上下游市场、厂家的网址,鼓励商户拓展经营领域,丰富经营品类,确保三期商品丰富多彩,同时也为广大经营者的产品采购构筑坚实平台。三次巡游,全省各地,使白马三期产品与全省消费者不断沟通、对接。令汪登厚颇为欣慰的是,即将于今秋盛大开业的三期,整合了优秀的商户资源,形成规模效应。白马三期的繁荣是必然的。目前,三期的招商进度十分顺利,汪登厚自豪地介绍说,白马三期无任何开盘公告,成功实现销售与招商一体化,只在特定人群即有效经营者中销售,有了这层雄厚的基础,未来的白马三期必然会和一、二期市场一样不仅成功开业,一炮打响,而且会迅速成熟,既有货可卖,也会有消费者踊跃购买,赢得供销两旺的可喜局面,实现“品牌商品托起品牌市场”,品牌市场带领品牌产品不断发展,实现两种品牌互为依托,互为推动,将消费者有效购买力发挥到极致,充分发掘消费潜力。
 
    架设黄金通道,铺就财富之路
    今秋即将开业的白马三期——安徽白马商贸城市场总面积达8万平方米,业态更丰富,包含皮具、礼品、童装及儿童用品、小商品、饰品工艺品、玩具等等,它标志着白马向大规模、全业态又迈出了重要一步。项目建成后将通过过街天桥与一二期市场形成有机的连体,互补,互动,互为关联。各业态之间有明确的版块划分,且有成功的互动,彼此沟通。所有业态统摄于同一个管理机构,这在全国市场中独一无二。几乎涵盖了以衣着为球面的所有品类,以精耕细作的姿态,树立一座创新思维塑造成功商业的标杆。建设中的三期将继续站在推进市场繁荣的高度,创新和发展广受业界认可的白马模式,推广先行,理念先行,管理先行,积极吸纳优秀经营者。同时继续加强商业地产售后服务,推动大规模产业商圈快速形成,力争在三至五年内打造出超百亿元市场,引入各种丰富业态、休闲配套服务,实现自我错位经营,建成一站式、体验式商圈,早日将白马的远景目标变为现实。
    汪登厚介绍,未来的白马综合市场商圈将实现三个全:
    一是消费层次全覆盖。通过产品结构的科学搭配,使各类消费人群得到满足,对消费者进行细分,高端消费者一般注重环境与品牌,而低端消费者首先考虑的则是价格与实用,将引入时尚产品,打造顶级商业环境,注意不同档次品牌的互补,继续保持价格优势;
    二是衣着类产品、饰品全业态。日用品,装饰品、衣着等全业态,真正实现一站式购物,集中统一管理,注重业态互补,克服产品雷同与重复,杜绝恶性竞争与商业摩擦造成消费资源的浪费,同时积极促进市场和谐有序发展,率先为和谐行商做出自己的探索与贡献,与其他各家市场一起,为蓬勃发展的安徽服饰第一街——合肥市站前路市场建设添砖加瓦。
    三是市场环境全流通,不同定位的市场之间有天桥联通,提供便捷的立体交通,为消费者营造方便、快捷、舒适的购物环境。白马人形象地称之为“架设黄金通道,铺就财富之路。”从而使得白马成为消费者的第一选择。“我们不仅在架设有形的桥,也在架设无形的桥,那就是与经营者、消费者沟通的桥,与上游厂家和市场终端对接的桥,促进白马商圈面面俱到、蒸蒸日上的腾飞的桥。白马将竭尽全力,调动一切智慧和才能,真正建成一个让经营者能赚钱,好赚钱,赚大钱的财富宝塔。
    让经营者赚钱是市场发展的硬道理,安徽白马将永远秉承这个理念,一路向前。